インドの不動産および不動産登記制度解説

インドの不動産および不動産登記制度解説その1

本当はもう少し先で取り上げる予定だったのですが、最近多くの方からインドの不動産登記制度についてご質問をいただくため、とりあえずさわりということで簡単に解説したいと思います。
(なお、以下の内容については、今後の調査進展により修正する可能性があります。あらかじめご了承ください。)

--

「土地は全て国有であり、国民はその使用権を有するだけ」という建前が取られている中国と異なり、インドでは土地(およびその上に建つ建物)の私有が認められています。

土地や建物の取引があった場合、登記を行うことになるのですが、日本と異なり、インドには不動産そのものを登記する制度はありません。
その代わり、「不動産取引に関連する書類」を登記(書類なので、「登録」と言った方がニュアンスは近いかもしれませんが、以下「登記」で統一します)する制度が取られています。

インドには、1908年登記法(Registration Act, 1908)という法律があり、同法は、同法が定める一定の重要な取引行為等に係る文書については、「Sub-Registrar of Assurances」と呼ばれる機関に登記を行わなければならない旨規定しています。
そして、同法上、100ルピー以上の資産価値を有する不動産の権利移転や担保設定等に関連する書類(売買契約書、担保設定契約書等)は、要登記書類とされているため、たとえば不動産の売買を行った場合、売買契約書を登記しなければならないということになります。

1908年登記法上、登記することが要求されている文書について登記を怠った場合、当該文書は裁判において証拠とすることができなくなります。
「裁判において証拠とすることができない」というのは、「いざ紛争になった際、第三者どころか当事者に対しても権利主張ができない」ということと同義であり、したがって、土地売買契約書の登記は、対抗要件どころか権利移転要件に近い役割を持ちます。

たとえば、売主をA、買主をBとして、土地売買契約を行い、BがAに代金を支払ったにもかかわらずAが土地を引き渡さない場合で、BがAに対して訴訟を提起した場合、Bは土地売買契約書を登記していなければこれを裁判の証拠として出すことができず、結果として裁判で負けてしまうという事態が生じてしまうわけです。
よって、1908年登記法で登記することが要求されている文書については、登記が必須となります。

さて、上述のとおり、書類の登記は、「Sub-Registrar of Assurances」(ちょっと適切な和訳が思いつきません。「権利保証副登記局」とでも訳すのでしょうか)と呼ばれる機関の地方局において行われ、登記された書類は一般に公開されるという制度になっています。
このあたりは、日本において、法務局で登記簿謄本が閲覧、謄写できるのと同じですが、日本と異なり、インターネット上で登記簿謄本の閲覧はできないので、現地に行って閲覧する必要があります。

したがって、不動産関連の書類に関して言えば、「Sub-Registrar of Assurances」の役割は日本でいう法務局に相当し、土地売買の場合、当該土地を管轄するSub-Registrar of Assurancesの地方局において、売買契約書等を登記することになります。
なお、このとき、当該不動産の売買契約書には、1899年インド印紙税法(The Indian Tax Act, 1899)により、収入印紙を添付することになります。

具体的な登記手続は、州によって異なり、また、各Sub-Registrar of Assurancesの地方局によっても異なる指示がされているようです。
ご参考として、ムンバイの地方局での土地登記手続きに関するウェブサイトのリンクを貼り付けておきますので、ご参照ください。

http://www.realestatemumbai.com/rem_registration.asp

--

とりあえず今回はこのくらいで。
もう少し調査が進んだら、色々書いていきたいと思います。

なお、実際に不動産取得その他の不動産取引をお考えの方は、現地の信頼できるコンサルタントにご相談されることを強くお勧めします。

| | コメント (5)